PRATICHE URBANISTICHE/EDILIZIE/AVVIO ATTIVITA’

Al fine di soddisfare al meglio le specifiche esigenze dei committenti, opero su tutto il territorio nazionale offrendo i seguenti servizi:

  • COMUNICAZIONE INIZIO LAVORI ASSEVERATA (C.I.L.A.)

La comunicazione di inizio lavori, introdotta dal D.P.R. n.380 del 06/06/2001, prevede l’ausilio di un tecnico abilitato che deve redigere i disegni di progetto e l’asseverazione per dichiarare gli interventi ricadenti nella C.I.L.A. che rispettino le normative antisismiche, energetiche, antincendio, igienico sanitarie, etc…
Gli interventi subordinati alla comunicazione di inizio lavori asseverata sono quelli di manutenzione straordinaria e di restauro e risanamento conservativo senza interventi strutturali.

  • SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO ATTIVITA’ (S.C.I.A.)

Se l’intervento di manutenzione straordinaria da effettuare non rientra tra quelli per i quali è sufficiente una C.I.L.A., si sarà tenuti a presentare una segnalazione certificata di inizio attività (S.C.I.A.). Questa viene richiesta anche nel caso di interventi di ristrutturazione edilizia, restauro e risanamento conservativo compresi gli interventi strutturali.

  • S.C.I.A. COMMERCIALE

La S.C.I.A. è uno strumento di semplificazione e liberalizzazione delle attività d’impresa in vigore per effetto del D.L. n.78 del 31 maggio 2010 convertito in legge n.122 il 30 luglio 2010: costituisce uno dei principali adempimenti amministrativi da compiere per iniziare, modificare o cessare un’attività produttiva artigianale, commerciale o industriale.
E’ una dichiarazione amministrativa che produce effetti immediati utilizzando l’apposita modulistica che viene compilata in regime di autocertificazione. Salvo poche eccezioni, per le imprese bisognerà quindi presentare il relativo modello S.C.I.A. insieme a tutta la documentazione richiesta, correttamente compilato e completo in ogni sua parte, per avviare la propria attività economica. Deve essere presentata prima dell’inizio, della modifica, della sospensione o della cessazione dell’attività. Trattandosi di un’autocertificazione nella quale si dichiara la sussistenza de requisiti per l’apertura dell’attività è necessario che, alla data di presentazione della stessa, il richiedente abbia già tutte le carte in regola per avviare l’attività (ad esempio la società deve essere già costituita).

  • PERMESSO DI COSTRUIRE

Va richiesto per gli interventi di nuova costruzione, gli interventi di ristrutturazione urbanistica che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti o che, limitatamente agli immobili compresi nei centri storici, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili vincolati.

  • S.C.I.A. ALTERNATIVA AL PERMESSO DI COSTRUIRE

E’ ammessa per ristrutturazioni pesanti, interventi di nuova costruzione e ristrutturazione urbanistica. In questi casi, data la complessità degli interventi, non è possibile iniziare i lavori nello stesso giorno in cui si presenta la segnalazione, ma si deve attendere il termine di 30 giorni, come accadeva con la Denuncia Inizio Attività (D.I.A.).

  • RECUPERO DEI SOTTOTETTI ESISTENTI

Il recupero dei sottotetti esistenti, secondo la L.R. 13/2009 nel Lazio, permette di fare delle operazioni nei limiti imposti dalla normativa statale e locale (piano regolatore, regolamento edilizio, etc…), per il recupero di spazi in origine non abitabili, nel caso specifico riguarda non solo le altezze (1.90 mt di altezza media è l’attuale valore minimo consentito) ma, soprattutto, la cubatura edificabile e/o la capacità di insediare nuove superfici residenziali in aree anche eventualmente sature secondo gli strumenti urbanistici locali. La regione promuove il recupero a fini abitativi e turistico ricettivi dei sottotetti esistenti con l’obiettivo di limitare il consumo di nuovo territorio attraverso un più efficace riutilizzo, nel rispetto delle caratteristiche tipologiche e morfologiche degli immobili, dei volumi esistenti nonché di favorire la messa in opera di interventi tecnologici per il contenimento dei consumi energetici.

  • OPERE A COMPLETAMENTO DI MANUFATTI ABUSIVI

L’art.35, comma 13 della legge 47/1985 dispone che “Decorsi centoventi giorni dalla presentazione della domanda e, comunque, dopo il versamento della seconda rata dell’oblazione, il presentatore dell’istanza di concessione o autorizzazione in sanatoria può completare sotto la propria responsabilità le opere di cui all’articolo 31 non comprese tra quelle indicate dall’articolo 33. A tal fine l’interessato notifica al comune il proprio intendimento, allegando perizia giurata ovvero documentazione avente data certa in ordine allo stato dei lavori abusivi, ed inizia i lavori non prima di trenta giorni dalla data della notificazione.”.

  • OCCUPAZIONE SUOLO PUBBLICO

Questa pratica è destinata a tutti i cittadini e/o enti privati che devono eseguire dei lavori che comportano un’occupazione di suolo pubblico di varia natura ( esempio: lavori edilizi, traslochi, potatura alberi).
Per potere occupare il suolo pubblico o privato soggetto a servitù di pubblico passaggio in modo permanente o temporaneamente è necessaria una concessione. La domanda di concessione deve essere presentata al Municipio in cui ricade il suolo pubblico, salvo nei casi in cui è prevista la competenza di una Struttura Centrale.

  • CERTIFICATO DI AGIBILITA’ (TOTALE O PARZIALE)

Il certificato di agibilità di un immobile, ai sensi del D.P.R. n.380 del 06/06/2001, è un documento che serve ad attestare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata.
I cittadini sono obbligati a richiedere l’aggiornamento del certificato di agibilità, presentando una nuova domanda di rilascio certificazione al comune, se sull’immobile sono avvenuti lavori o cambiamenti che ne hanno modificato le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità.

  • PRATICHE PER INSTALLAZIONE DI INSEGNE PUBBLICITARIE

Per ottenere il permesso all’installazione di insegne, tende retrattili e faretti si devono presentare una serie di documenti al fine del rilascio dell’autorizzazione che può avvenire con:
– il procedimento normale, che prevede il rilascio della Determinazione Dirigenziale di Autorizzazione a seguito dell’acquisizione dei pareri espressi dalla Polizia Municipale e dall’Unità Tecnica Municipale;
– il procedimento semplificato, che prevede la consegna all’Ufficio Pubblicità di proposte progettuali già asseverate da parte di un tecnico privato abilitato che consente di procedere all’installazione del mezzo pubblicitario dopo 10 giorni dalla presentazione della domanda a seguito del rilascio di presa d’atto (Nulla osta provvisorio).
Qualora l’impianto sia da installare in siti ricadenti nel perimetro della città storica, è escluso il procedimento semplificato.

  • ASSEGNAZIONE, VARIAZIONE E SOPPRESSIONE NUMERI CIVICI E INDIRIZZO

È il servizio diretto ad ottenere l’attribuzione della numerazione civica e indirizzo alle porte e agli altri accessi (portoni, cancelli, negozi, passi carrabili, etc…) che, dall’area di pubblica circolazione, permettono l’ingresso all’interno dei fabbricati di qualsiasi genere, nonchè l’eventuale variazione o soppressione di numeri civici. Il servizio è coordinato con la variazione toponomastica.

  • ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA (A.P.E.)

L’ A.P.E. (prima delle modifiche del decreto 63/2013 veniva chiamato A.C.E.) è il documento che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio, di un’abitazione o di un appartamento. E’ uno strumento di controllo che sintetizza con una scala da A4 a G (scala di 10 lettere) le prestazioni energetiche degli edifici ed è obbligatorio per la vendita o l’affitto di un immobile.
La validità di un A.P.E. è, nella maggior parte dei casi, 10 anni ma per conservarne la validità bisogna garantire i controlli della caldaia previsti dalla legge.
Al momento dell’ acquisto o della locazione di un immobile, oltre ad essere obbligatorio, è utile per informare sul consumo energetico e chiarire sul reale valore degli edifici ad alto risparmio energetico.

 

PRATICHE CATASTALI

Il catasto edilizio urbano costituisce l’inventario di tutti fabbricati presenti sul territorio nazionale, contenente informazioni per l’identificazione del bene, dei dati anagrafici dei titolari di diritto reali sullo stesso, della sua natura tecnica, nonché dati di redditività dell’immobile medesimo.
Ai fini del censimento in catasto, gli immobili sono stati suddivisi in due macro-insiemi, costituiti uno dalle unità immobiliari ordinarie e l’altro dalle unità immobiliari a destinazione speciale o particolare. In questo campo si offrono i seguenti servizi:

  • RILIEVI PLANIMETRICI E RESTITUZIONI GRAFICHE
  • VARIAZIONE CATASTALE E PLANIMETRICA

La variazione catastale (solitamente di una planimetria), serve per aggiornare il catasto in seguito a variazioni nello stato o consistenza di unità immobiliari preesistenti già censite, avvenute in seguito a trasformazioni edilizie.

  • PRESENTAZIONE PLANIMETRIA MANCANTE

In caso di mancata presentazione della planimetria presso il catasto, bisogna presentare la pratica di assegnazione planimetria all’immobile o anche nel caso in cui si siano fatte modifiche all’immobile e si debba aggiornare la planimetria.

  • VISURA CATASTALE SEMPLICE E STORICA

Le visure catastali sono documenti che riportano i dati tecnici e identificativi di terreni e fabbricati registrati presso il catasto, l’archivio ufficiale di tutti i beni immobili presenti sul territorio nazionale.

  • ISTANZA DI RETTIFICA CATASTALE

In caso di errori riscontrati nei dati catastali relativi ai propri immobili, gli interessati possono richiederne la correzione nella banca dati del catasto.

  • RECUPERO DELLA PLANIMETRIA CATASTALE RASTERIZZATA

La planimetria catastale rasterizzata è un documento che contiene la rappresentazione grafica in scala, della distribuzione degli spazi interni di una data unità immobiliare, come appartamento, ufficio, negozio o garage. Viene fornito il documento estratto presso gli uffici catastali dell’Agenzia delle Entrate, già Agenzia del Territorio.

  • VOLTURA CATASTALE

La voltura catastale è la denuncia presentata, all’Agenzia delle Entrate, ad ogni trasferimento di proprietà o di diritti reali su beni immobili (catasto terreni e/o fabbricati). Questa denuncia è importante ai fini fiscali in quanto consente l’aggiornamento dei nominativi e permette all’Agenzia delle Entrate di sapere che un determinato bene immobile è passato da un certo soggetto ad un altro. La voltura catastale è un passaggio obbligato per attestare il cambio di intestatario di un immobile. E’ fondamentale sia relativamente agli atti tra vivi (compravendite, donazioni, decreti di trasferimento, decreti giudiziari) sia in caso di morte (successione legittima o testamentaria). Senza tale registrazione presso gli uffici catastali dell’Agenzia delle Entrate non sarà possibile attestare la reale proprietà di un immobile nella visura catastale.

  • VARIAZIONE TOPONOMASTICA

La variazione toponomastica serve per modificare e correggere i dati nella visura catastale di un immobile l’errata indicazione della via, del civico, del piano o dell’interno.

  • ALLINEAMENTO CATASTALE

In catasto ad ogni immobile corrispondono uno o più soggetti, chiamati “intestatari catastali”, che possono essere proprietari oppure titolari di altri diritti (ad esempio usufrutto, abitazione, etc…). Quando i reali proprietari non risultano indicati in catasto, occorre fare un allineamento, ossia far emergere in catasto i corretti intestatari degli immobili. In sostanza, l’allineamento catastale serve per affermare che vi è piena conformità tra lo stato di fatto del bene e i dati catastali e le planimetrie del bene stesso.

  • ESTRATTO DI MAPPA

La mappa catastale (chiamata anche estratto di mappa catastale) contiene principalmente la raffigurazione grafica e la numerazione delle particelle catastali limitata ad una porzione del territorio comunale. Se le particelle sono edificate, il fabbricato risulta generalmente raffigurato in linea continua e con apposita campitura. Ai bordi dell’estratto di mappa vengono riportati i dati tecnici (comune, foglio e scala di rappresentazione grafica), di richiesta (data e protocollo) e le coordinate catastali.

  • INSERIMENTO IN MAPPA FABBRICATI

L’inserimento in mappa catastale, noto con il nome di tipo mappale, è un atto di natura puramente tecnica che prevede un aggiornamento del catasto terreni o fabbricati. Si tratta, in pratica, di inserire i nuovi fabbricati, che sono stati costruiti sul territorio, sulla cartografia catastale. Il medesimo atto è necessario anche per l’ampliamento degli edifici già presenti sulla cartografia che, in conseguenza dell’ampliamento stesso, siano stati sottoposti a modifiche di sagoma.

  • STESURA DELLA RELAZIONE TECNICA INTEGRATA (R.T.I.) PER CONFORMITA’

La relazione tecnica integrata, è il documento che riassume tutte le risultanze delle attività di controllo per la conformità urbanistica e la conformità catastale. Questo sia per la parte urbanistica che catastale, al fine di rilevare abusi edilizi o difformità che possano compromettere la solidità dell’atto di vendita. La R.T.I., descrive lo stato dell’immobile sotto questi aspetti:

Certificato di conformità catastale

Il Certificato di Conformità catastale, è un documento che rappresenta la precisa corrispondenza fra lo stato di fatto dell’immobile in analisi ed i suoi dati catastali e della sua corrispondente planimetria presso il catasto, dell’Agenzia delle Entrate. La planimetria o la visura catastale non hanno una funzione probatoria, cioè non fornisce i dati certi relativi all’intestazione della proprietà né tantomeno sulla loro legittimazione urbanistica.

Certificato di conformità urbanistica

Il certificato di conformità urbanistica edilizia è un’attestazione della corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo edilizio con cui il comune ha concesso l’autorizzazione alla realizzazione e/o alle ristrutturazioni o ampliamenti successivi di un immobile nella sua area territoriale. Ciò al fine di dimostrare la regolarità a livello urbanistico (definita anche come regolarità edilizia) di un’abitazione, nel caso essa si voglia semplicemente ristrutturare oppure acquistare o vendere. In altre parole, tale documento permette di verificare se l’immobile oggetto dell’operazione di compravendita oppure di ristrutturazione evidenzi una qualche difformità o addirittura un abuso edilizio. La struttura, infatti, potrebbe essere stata realizzata o modificata in maniera diversa (e quindi difforme) rispetto al progetto presentato ai competenti uffici comunali e pertanto creare difficoltà o addirittura l’impossibilità alla compravendita.
Infatti, l’attuale normativa prevede la nullità di qualsiasi atto a tal proposito e quindi la non commerciabilità dell’immobile, che non sia conforme dal punto di vista edilizio.

Controllo corrispondenza planimetria rasterizzata e stati di fatto

Tramite le mie ricerche presso gli uffici competenti, posso reperire l’ultima planimetria catastale rasterizzata presentata e controllare che lo stato di fatto sia conforme a quest’ultima. Nel caso non sia conforme, bisogna subito presentare una nuova planimetria presso il catasto dell’Agenzia delle entrate, che corrisponda agli ultimi aggiornamenti, previa presentazione del titolo urbanistico che autorizza le modifiche eseguite.

Controllo corrispondenza ultimo titolo urbanistico e stati di fatto

Per un edificio, essere conforme alle norme urbanistiche significa avere un titolo abilitativo di concessione edilizia, permesso a costruire etc…, con il quale lo stesso sia stato realizzato in origine (ex concessione edilizia, ex licenza edilizia, permesso a costruire, concessione in sanatoria alias condono) ed essere conforme al progetto allegato a questo titolo (se nel corso degli anni non siano state mai apportate modifiche all’organismo edilizio). Quindi lo stato di fatto deve essere conforme all’ultimo progetto e/o titolo autorizzativo presentato.
Il sottoscritto si occuperà del reperimento di tutta la documentazione necessaria e del controllo delle relative conformità.